“Een eigen huis, een plek onder de zon”. Voor velen is een eigen woning kopen één van de grote (financiële) gebeurtenissen in het leven. Of je nu met een spreekwoordelijke baksteen in je maag bent geboren, of dat het gewoon prettig of veilig voelt om een eigen woning te bezitten. Daarnaast hoop je natuurlijk dat jouw woningaankoop een goede investering is die op den duur meer waard wordt, zodat je via je eigen koopwoning aan vermogensopbouw kunt doen. 

Je kunt je eigen woning dus zien als belegging, maar je kunt ook beleggen in een tweede, derde, vierde woning met als doel je vermogen te laten groeien. Daar ga ik in dit artikel dieper op in. Net zoals bij beleggingen op de beurs, gaan de rendementen op vastgoed ook gepaard met risico’s. Weeg zorgvuldig de kosten en baten af en maak een weloverwogen keuze! Je wilt immers vermijden dat je vastgoedbelegging als een baksteen óp je maag gaat liggen.

De aantrekkingskracht van vastgoed

Met geld meer geld creëren, daar gaat het bij vermogensopbouw om. Het geld dat je in een kluis bewaart, vermindert na verloop van tijd alleen maar in waarde. Spaarrentes zijn een tijdje minder aantrekkelijk geweest. Dus wil je je geld voor je aan het werk zetten, dan kom je al snel uit bij beleggingen. Er zijn legio beleggingstitels waarin je kunt beleggen. Beleggingstitels zijn directe beleggingen die betrekking hebben op aandelen, obligaties, onroerend goed, leningen enzovoorts. Ook vastgoed is populair als beleggingsvorm.  

Een pand, of het nu een woonhuis, appartement, vakantiewoning, compleet flatgebouw, bedrijfspand of commercieel gebouw is, is tastbaar. Je ziet letterlijk je investering. Bij beleggingen op beurzen is het abstracter en staat het wat verder van je af. Dat is één reden waarom mensen investeren in vastgoed. Daarnaast lijkt het een vrij eenvoudige en veilige manier van beleggen. In televisieprogramma’s zie je soms de grootste rendementen gemaakt worden op de verkoop van woningen, je hoort en leest over de stijgende woningprijzen en de woningschaarste en je kunt soms al met een beperkt startkapitaal in vastgoed investeren. Kortom, het lijkt zo simpel als 1-2-3 om met vastgoed geld te verdienen. Maar zo eenvoudig is het niet!

Beleggen in vastgoed: direct of indirect

In grote lijnen zijn er twee manieren om in vastgoed te investeren: direct of indirect.

Direct

“Direct” betekent dat je één of meerdere panden aankoopt “voor eigen beheer”. Bij veel particulieren gaat het om de aanschaf van een (tweede) woning of appartement, een vakantiehuis in binnen- of buitenland, maar het kan bijvoorbeeld ook om een kantoor- of winkelpand gaan. 

Je verdiensten liggen in de maandelijkse huuropbrengsten en de (mogelijke) waardestijging van het pand op lange(re) termijn. Afhankelijk hoe je het fiscaal hebt ingeregeld, kunnen de huuropbrengsten belastingvrij zijn. 

Er zijn natuurlijk ook kosten. Naast de aankoopprijs zijn er ook de kosten voor de taxatie, notaris en overdrachtsbelasting. Om starters op de woningmarkt te ondersteunen, heeft de overheid de overdrachtsbelasting, die je moet betalen als je een woning koopt waarin je niet zelf gaat wonen, per 1 januari 2023 verhoogd naar 10,4 procent. Wil (of kun) je een beleggingspand niet volledig met eigen kapitaal betalen, dan kun je een zogeheten “verhuurhypotheek” afsluiten. Eén van de voorwaarden voor een verhuurhypotheek is dat je minimaal 30 procent van de waarde van het pand in verhuurde staat, zelf bekostigt. De hypotheekverstrekker checkt bovendien je kredietwaardigheid en rekent je ook een opslag bovenop de geldende hypotheekrente aan. 

Je investeringspand kun je zelf of via een makelaar verhuren. Schakel je een tussenpersoon in, dan kan dat je heel wat tijd en moeite besparen, maar je betaalt er natuurlijk wel voor. Je moet er dan ook rekening mee houden dat je rendementen de eerste maanden netto nog niet veel zullen opleveren, eerder nog het tegendeel. En als eigenaar (en/of verhuurder) van een pand, blijf je ook verantwoordelijk voor de onroerendezaakbelasting en het onderhoud en eventuele verduurzaming van het pand. 

Indirect

Wil je liever niet de verantwoordelijkheden en administratieve rompslomp die bij 

het direct beleggen in beleggings onroerend goed horen? En hoef je een pand niet zo nodig echt “fysiek” in je bezit te hebben? Dan kun je ervoor kiezen “indirect” te beleggen. 

Dat kan bijvoorbeeld door aandelen te kopen in een beursgenoteerd vastgoed beleggingsfonds, dat meerdere panden bouwt, beheert en/of verhuurt. Het fonds keert dividend uit over de behaalde winst en je profiteert van de waardestijging van je aandelen. Maar het kan natuurlijk ook zijn dat de vastgoedportefeuille minder waard wordt én dat jouw aandeel in waarde daalt. Om het risico hierop te verkleinen is het sowieso belangrijk om op voorhand goed je huiswerk te doen. Controleer of de aanbieder een vergunning heeft (en dus onder toezicht staat) van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Dat is namelijk niet altijd zo, bijvoorbeeld als het fonds een ondergrens hanteert van 100.000 euro. Om hogere rendementen te behalen, nemen sommige fondsen vaak grotere risico’s. Check op het internet of je meer te weten kunt komen over de aanbieder. Omdat ze panden bouwen en/of financieren, hebben ze vaak hoge schulden, wat hen gevoelig maakt voor renteschommelingen. Vaak weet je als belegger niet altijd van de hoed en de rand: hoeveel schulden hebben ze? Wat is de spreiding van hun portefeuille? Wat is de exacte kostenstructuur, met andere woorden: welke kosten brengen zij in rekening om je beleggingen te beheren?

Je kunt er ook voor kiezen om te investeren in beursgenoteerde beleggingsmaatschappijen, die op hun beurt vastgoedportefeuilles bezitten of financieren. 

Indirect beleggen in beursgenoteerde fondsen heeft als voordeel dat je al met een beperkt kapitaal kunt deelnemen aan de vastgoedmarkt. Het is wel weer wat “abstracter” en onpersoonlijker: je hebt minder “gevoel” bij je investeringen. Maar daar staat tegenover dat je je aandeel op de beurs relatief snel en gemakkelijk van de hand kunt doen. Enige nuancering is echter wel op z’n plaats: er worden vaak strikte voorwaarden gesteld aan je mogelijkheid om uit een vastgoedfonds te stappen. Maar uitstappen is vaak toch nog eenvoudiger dan dat je een eigen pand moet verkopen op de woningmarkt. 

Een laatste mogelijkheid om indirect in vastgoed te beleggen, is te participeren in een niet-beursgenoteerd fonds, bijvoorbeeld een commanditaire vennootschap zoals een “vastgoed-cv”. Je belegt dan in een zogeheten “besloten” vastgoedfonds, waarlangs je participeert in één of meerdere vastgoedprojecten. Als één van de “commanditaire vennoten” breng je vermogen in de cv in en ben je verder niet aansprakelijk voor verplichtingen en verliezen van de cv (tenzij je je met het bestuur bezighoudt). Je rendement bestaat uit jouw deel van de huuropbrengsten van het vastgoed en van de uiteindelijke verkoop ervan. Het grote voordeel ligt in het feit dat dan je investering niet gevoelig is voor beursschommelingen, zoals dat de eerste twee indirecte opties wel is. Je beleggingsportefeuille is dus wat stabieler. Maar er kleven wel nog steeds risico’s aan vast, zoals aan alle vastgoedinvesteringen. De investeringen die de vastgoed-cv heeft gedaan, kunnen immers slecht uitpakken, waardoor je je inleg (deels / geheel) kwijt kunt raken. Bovendien kan in de overeenkomst vastgelegd staan dat je als vennoot je aandeel in de cv niet mag verkopen, tenzij alle andere vennoten daarmee instemmen (“closed-end”). Dat maakt dat je wat minder flexibel bent in het opnieuw liquide maken van je geïnvesteerde vermogen, mocht je dat willen of nodig vinden.

Vastgoed: money maker of money pit?

Bij álle beleggingsvormen, dus óók bij vastgoed, bestaat het risico dat het rendement tegenvalt of dat je investering verlieslatend blijkt. 

Stel dat je investeert in een pand dat je wilt verhuren. Het kan zijn dat je pand (tijdelijk) leeg staat of dat je onverwacht grote onderhouds- en/of verduurzamingskosten hebt. Bovendien moet je ook een beetje geluk hebben met je huurder. Niemand zit niet te wachten op een huurder met betalingsmoeilijkheden of iemand die overlast veroorzaakt, maar het kan je als verhuurder/belegger wel overkomen. 

Je kunt ook niet alles op voorhand weten. Bijvoorbeeld: hoe ontwikkelt de woningmarkt zich in de nabije toekomst? Er is al een hele tijd een gebrek aan (nieuwbouw) woningen en de vraag is of dat op de korte termijn zal verbeteren.

Ook kunnen nieuwe wetten of regels gelden, die van invloed zijn op de waarde en/of het rendement van jouw beleggingspand. Zo is in 2022 de opkoopbescherming ingevoerd, een middel waarmee de gemeente in buurten waar er schaarste is aan betaalbare koopwoningen, kan bepalen dat woningen niet aangekocht mogen worden met als doel om te verhuren. Bovendien is er de Wet goed verhuurderschap, die per 1 juli 2023 in werking is getreden en die gemeenten de verantwoordelijkheid geeft om huurmisstanden zoals een te hoge borg, onredelijke servicekosten, intimidatie en woondiscriminatie aan te pakken. Ook al heb je als verhuurder het beste voor met je huurders, toch ondervind je ook gevolgen van deze wet. Zo worden je meer eisen gesteld inzake de selectieprocedure van huurders. Daarnaast is er nog het plan om vanaf 2030 de verhuur van slecht geïsoleerde woningen te verbieden. En dan is er ook nog het wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten waardoor gemeenten tijdelijke verhuur in bepaalde wijken zullen kunnen verbieden. Ook de overheidsbeslissing om vanaf begin dit jaar in box 3, waarin in principe vastgoedbeleggingen vallen, uit te gaan van de werkelijke vermogensmix waarover een forfaitair (verondersteld) rendement wordt berekend, kan negatief voor je uitpakken. Het is nog afwachten wat het nieuwe stelsel voor box 3, dat waarschijnlijk in 2027 komt en waarbij de overheid het werkelijke rendement (inkomsten en waardeontwikkeling) wil belasten, voor gevolgen heeft voor jou als vastgoedbelegger. 

Er staat je óók nog wat te wachten met het voornemen van de overheid om het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit te breiden en te moderniseren. Mijn collega financieel planner Ramon Wernsen spreekt in dit verband in een artikel op AMweb over een “perfecte storm voor vastgoedbeleggers”. Gaat dit wetsvoorstel per 2024 in werking, dan zal dit leiden tot lagere huren op vastgoed. De overheid wil huurders met een middeninkomen beschermen tegen de alsmaar stijgende huren. Dit doen ze door het huidige puntenstelsel van het WWS, dat al bestaat voor het sociale huursegment, uit te breiden. Concreet willen ze de grens optrekken naar 187 punten, zodat ook middeninkomens een gereguleerde huurprijs krijgen. Concreet gaat het dan om huurwoningen met een maandelijkse huurprijs van om en bij 1.000 euro. De prijs wordt jaarlijks geïndexeerd (en komt in 2024 waarschijnlijk rond 1.100 euro te liggen). Wanneer de wet ingaat, zal de huurprijs van ruim 300.000 woningen naar verwachting gemiddeld met 190 euro dalen, maar dat kan in sommige gevallen wel met 2 tot 3 keer dit bedrag zijn. 

Tot slot zijn er nog onverwachte omstandigheden, zoals de coronacrisis (en het door de overheid gevoerde beleid). Niemand zag dat aankomen, maar als je op dat moment commercieel vastgoed in je portefeuille had zitten, zag je de rendementen ineenstorten. En ook nú nog zie je er de effecten van: meer leegstand en faillissementen. De aanhoudend hoge inflatie en stijgende rentes zorgen er bovendien voor dat het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) eind augustus waarschuwde voor risico’s in de (commerciële) vastgoedsector, voornamelijk omdat het gevaar van wanbetaling is toegenomen. 

Beleggingen in je financieel plan

De AFM hanteert in haar beleggingschecklist de vuistregel: “Hoe hoger het verwachte of voorgespiegelde rendement, hoe groter het risico dat je loopt”. Het kan altijd minder goed gaan dan gepland. Het rendement kan tegenvallen en je kunt je inzet deels of zelfs helemaal verliezen. Maar als je je vermogen wilt laten groeien, is beleggen toch een belangrijk middel. Het is altijd zaak om voor jezelf goed te bepalen welk risico je wilt én kunt lopen. 

Daar kan ik je bij helpen. Samen stellen we aan de hand van een vragenlijst jouw beleggingsprofiel vast, zodat je op een voor jou verantwoorde manier kunt beleggen. In het financieel plan dat ik voor je opstel, zie je ook precies welk deel van je vermogen je wanneer en waarvoor nodig hebt, welke liquiditeiten je nodig hebt om doelen te realiseren en welke investeringen je voor de langere termijn kunt doen om weer andere doelen te bereiken (bijvoorbeeld je pensioen). Samen zorgen we er op die manier voor dat je alleen belegt met geld dat je voor lange(re) tijd kunt missen, jouw “vrij belegbaar vermogen”. Als financieel planner geef ik je geen beleggingsadvies, maar kan ik je wel helpen een manier van beleggen te vinden die bij je (risicoprofiel) past.

Om het risico van beleggen zo klein mogelijk te maken, is het vaak raadzaam om, indien mogelijk, je portefeuille zo goed mogelijk te spreiden en niet op één paard te wedden. Laat je goed informeren over de voor- en nadelen van de verschillende mogelijkheden wat betreft beleggen in vastgoed, aandelen enzovoort. Vanuit de NLPA werken we graag samen met onder andere InsingerGilissen, NNEK Vermogensbeheer en Stan&Wende. Dergelijke partijen kunnen voor jou een diverse en evenwichtige beleggingsportefeuille samenstellen die aansluit bij jouw risicobereidheid, jouw vrij belegbaar vermogen én jouw doelen nu, straks en later. 

Ben je benieuwd hoe jij op een verantwoorde manier aan vermogensopbouw kunt doen om jouw doelen nu, straks en later (financieel) te verwezenlijken? Neem dan gerust contact met me op! 

Monique Londema CFP®, gecertificeerd financieel planner, m.londema@nlpa.nl