Op 4 december 2023 vorig jaar legde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een hypothecair geldverstrekker een boete van 12 miljoen euro op vanwege het onvoldoende nakomen van de zorgplicht in het voorkomen van te veel lenen (overkreditering) aan hypotheekklanten. Het 102 pagina’s tellende boetebesluit is niet alleen voor hypothecair geldverstrekkers een belangrijk document. Dat is het ook voor alle financieel adviseurs, omdat het de toetscriteria om op het inkomen van de consument de maximaal verantwoorde hypotheeklasten te beoordelen, op scherp zet. Hoe belangrijk zijn de criteria die kredietinstellingen hanteren om de maximaal verantwoorde hypotheeklasten te berekenen? Wat vormt de basis voor het vaststellen van de maximale verantwoorde financieringslast van een geldnemer? De AFM maakt duidelijk dat kredietverstrekkers en hun medewerkers zeer zorgvuldig (misschien wel nóg zorgvuldiger) moeten zijn in hun zorgplicht voor geldnemers bij de beoordeling van de betaalbaarheid nu, straks en later van hypotheekaanvragen. In dit artikel bekijk ik wat hiervan de gevolgen zijn voor jou, als je nu of in de toekomst een hypotheek gaat afsluiten.

Financiële zelfredzaamheid versus zorgplicht

Het is in ons land belangrijk om financieel zelfredzaam te zijn. Vanaf 18 jaar zijn we er zelf verantwoordelijk voor dat onze financiële zaken goed op orde zijn. Daarvoor is het nodig dat we financiële kennis van zaken hebben of op z’n minst goed financieel advies (kunnen) inwinnen, zodat we ons kunnen voorbereiden op risico’s en financiële gevolgen van onverwachte gebeurtenissen, zoals uit elkaar gaan, ziekte, carrièreswitch, overlijden enzovoort. 

Financiële regels en producten kunnen behoorlijk complex zijn en het kan dan ook lastig zijn goede financiële keuzes te maken. Dat geldt zeker voor een grote financiële uitgave, zoals de aankoop van een woning. Het afsluiten van een hypotheek voor de aankoop en/of verbouwing (verduurzaming) van een woning heeft een enorme impact op onze financiële huishouding voor lange(re) tijd en het is een verantwoordelijkheid die de meesten van ons maar 1, 2 of 3 keer in het leven op zich nemen. Daarom is het in Nederland zo geregeld dat we op dit gebied niet als enige de verantwoordelijkheid voor een goede keuze dragen. Hypotheekverstrekkers hebben immers een zorgplicht. Deze werd in 2004 na de beurs- en bankencrisis van 2000-2001 expliciet in de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) opgenomen. Financiële dienstverleners moeten ervoor waken dat consumenten geen financiële verplichtingen aangaan die nu, straks en later onverantwoord voor hen zijn. Doen ze dat niet, of zijn ze onvoldoende waakzaam, dan kan de AFM hen beboeten, zoals eind vorig jaar dus nog is gebeurd. 

Krappe woningmarkt en het gevaar van te veel geld lenen

Een eigen woning is voor veel mensen een gewild doel. Maar omdat de woningmarkt overhit is, moeten steeds meer mensen (opnieuw) hun toevlucht nemen tot overbieden. En het lijkt erop dat dit in de nabije toekomst onveranderd blijft. Er is in ons land momenteel een tekort aan 400.000 woningen. Voor 1 op de 3 woningen die nog maar kort te koop staan, waar veel interesse voor is of die op populaire locaties gelegen zijn, moet tegenwoordig écht (weer) overboden worden om de woning daadwerkelijk in handen te krijgen. Voor betaalbare “starterswoningen” is overbieden vrijwel altijd aan de orde. Maar hoe? Niet iedereen kan dan maar “meer spaargeld” inzetten. Meer lenen dan? Hoe gevaarlijk is het risico op te veel geld lenen? Wanneer je meer leent dan wat jij of jouw huishouden financieel kunt dragen, wordt het niet alleen lastig om met die (te) grote financiële druk om te gaan maar kun je al bij de minste financiële tegenslag echt in zwaar weer terechtkomen en problematische schulden opbouwen. Als je je hypotheeklasten niet kunt betalen, kan de hypotheekverstrekker overgaan tot gedwongen verkoop van de woning. Je kunt dan zelfs met een eventuele restschuld komen te zitten. 

Het lijkt misschien betutteling, maar het is in je eigen belang dat kredietverstrekkers zorgvuldig kijken naar welke maandelijkse financiële last, in dit geval hypotheeklasten, jij kúnt dragen. Want stel dat “slechts” enkele tienduizenden euro’s tussen jou en jouw droomwoning in staan; zou je dan niet geneigd zijn om tóch een voor jou té hoge hypotheek te overwegen? Misschien denk je dat het wel zal lukken om wat minder aan andere zaken uit te geven of maandelijks wat meer af te lossen. Misschien krijg je wel een promotie of lukt het je om een beter betaalde baan te krijgen. Misschien ga je op andere uitgaven besparen. Het kan natuurlijk ook gewoon wél lukken. Maar wat als die promotie er nooit komt of als je onverhoopt zelfs je baan verliest. Of wat als je ziek / arbeidsongeschikt wordt, deeltijds gaat werken of je relatie strandt? Er kan tijdens de lange looptijd van een hypotheek van alles op je pad komen; positief en ook negatief. En onverwachte gebeurtenissen hebben soms grote financiële gevolgen. 

Het ís lastig, zo niet onmogelijk, om alles te overzien. Een goed inzicht in je persoonlijke financiële situatie nu, straks en later en continue monitoring, maakt dat je, als dat nodig is, snel én adequaat op veranderingen in je situatie kunt inspelen. Als financieel planner kan ik je daar bij helpen.

Bepaling van jouw maximale verantwoorde hypotheeklasten

Om jouw maximale verantwoorde hypotheeklasten te bepalen, kijken kredietaanbieders naar jouw inkomen en persoonlijke situatie ( LTI, “loan to income”) én de marktwaarde van de woning (LTV, “loan to value”). In 2024 is de LTV-waarde 100 procent. Dit betekent dat je (in principe) nooit méér mag lenen dan 100% van de (getaxeerde) marktwaarde van de woning. Dit houdt het risico beperkt. Dit betekent dat alles wat je méér biedt dan de getaxeerde marktwaarde, je met eigen spaargeld moet bekostigen. Bovendien komen bijkomende kosten, zoals notaris- of taxatiekosten, ook altijd voor jouw eigen rekening. Je hebt dus altijd wat eigen (spaar)geld nodig als je een woning wilt kopen.  

Hypotheekverstrekkers moeten op grond van de wet informatie over jouw financiële positie inwinnen én deze informatie beoordelen op de vraag óf de hypotheeklasten voor jou verantwoord zijn. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat je na het betalen van je woonlasten, geen geld meer overhoudt voor andere kosten en uitgaven. Denk aan kosten voor energie en boodschappen maar ook uitgaven voor het onderhoud van de woning en lasten die met woningeigendom te maken hebben, zoals de onroerende zaakbelasting, waterschapslasten enzovoort. Door middel van wettelijk vastgelegde financieringslastpercentages, die jaarlijks door het Nibud worden herzien en variëren met het inkomen en met de rentestand, wordt bepaald hoeveel jij of jouw huishouden maximaal aan woonlasten kan uitgeven, zonder dat jouw andere uitgaven in het gedrang komen. 

Maatwerk beoordeling hypotheekaanvraag

Uit bovenstaande blijkt dat kredietaanbieders aan flink wat regels gebonden zijn wanneer ze jouw leencapaciteit bepalen. De wetgever heeft daarnaast gezorgd dat enige vorm van maatwerk mogelijk is. Hypotheekverstrekkers kunnen in individuele gevallen afwijken van de vastgestelde hypotheeknormen en je meer dan het maximaal verantwoorde bedrag lenen, onder de voorwaarde dat ze goed kunnen onderbouwen dat de hogere hypotheeklasten in jouw specifieke situatie tóch verantwoord zijn. 

In haar boetebesluit komt de AFM tot de conclusie dat hypotheekverstrekkers niet altijd even duidelijk vastleggen welke criteria ze gebruiken om tóch tot een verantwoorde kredietverstrekking te komen (en dus het risico van overkreditering te voorkomen). En als er al goede, duidelijke criteria zijn, dan is het nét zo belangrijk dat ze goed in de praktijk gebruikt kunnen worden om het eventuele risico op overkreditering goed te kunnen beoordelen.

Werkelijke situatie als uitgangspunt

Om inzicht te krijgen in jouw werkelijke situatie, kijken we naar je daadwerkelijk te besteden inkomen. Dat is wezenlijk anders dan wat je als netto salaris uitgekeerd krijgt. Het is namelijk de som van je bruto-inkomen inclusief vakantietoeslag en jouw werkelijke inkomsten uit vermogen, verminderd met de belastingen en premies die daarover verschuldigd zijn. Ook eventuele kortingen op de door jou te betalen inkomstenbelasting, (aftrekbare) pensioenlasten en premies voor arbeidsongeschiktheidsvoorzieningen worden mee in rekening genomen. 

Voor een hypotheek- of een andere kredietaanvraag, vormt je daadwerkelijk te besteden inkomen een goed vertrekpunt. Het is het inkomen dat overblijft na aftrek van alle vaste lasten die verband houden met je werk, woongenot, financiële schulden, risico-afdekking en andere verplichte lasten. Het zijn met andere woorden de financiële middelen die je overhoudt om te “consumeren”, bijvoorbeeld voor boodschappen, vakanties, hobby’s enzovoort. In een financieel plan gaan we altijd van dit bedrag uit. 

Financiële zaken gaan niet zéker niet alleen om cijfers! Hoe je omgaat met geld is meer dan alleen een rationele beslissing. Ook gedrag en emoties spelen mee. Interessant in dit kader is het onderzoek van de Organisatie van Financiële Dienstverleners (OvFD) in samenwerking met BLG Wonen en Avans Hogeschool naar een “maatschappelijk perspectief op een toegankelijke woningmarkt”. Centraal in het onderzoek is de zoektocht naar manieren om woningen betaalbaar én financierbaar te maken voor starters, die omwille van het schaarse aanbod starterswoningen feitelijk ‘verplicht’ zijn om in de dure vrije huursector te blijven (“duurhuren”). Omdat niet alle starters onder de gemiddelde financieringsnormen vallen, zouden ze betere toegang tot maatwerkfinancieringen moeten krijgen, bepleit de OvFD. Onderzocht wordt of een al dan niet verantwoorde omgang met financiën, ze noemen het “loan to payment behaviour”, kan meegenomen worden in de beoordeling van een kredietaanvraag. Ze argumenteren dat je een beter, persoonlijker inzicht krijgt in de bestendigheid van de financiële situatie van mensen, door naar het werkelijke uitgavenpatroon te kijken. Neem het voorbeeld van starters die “duurhuren”. Zij kunnen volgens de wettelijke normen geen hypotheek krijgen maar moeten (én kunnen) vervolgens wel een hogere maandelijkse huur betalen dan wat ze aan maandelijkse hypotheeklasten zouden kwijt zijn. Wanneer meer naar het daadwerkelijke inkomen wordt gekeken bij duurhuur situaties, kan aangetoond worden dat een hypotheek boven het huidige verantwoorde kredietmaximum, tóch passend is in het individuele uitgavenpatroon.

Financieel plan

Een financieel plan zoals ik als financieel planner voor jou kan maken, is een zeer goede basis om op een verantwoorde manier doelen na te streven. Stel dat je graag een eigen woning wilt kopen. In een financieel plan breng ik jouw huidige financiële situatie in kaart: je inkomenssituatie, vermogensopbouw, uitgaven en risico’s. Die plaatsen we op een tijdlijn, waarop we ook je doelen voor de korte en langere termijn uitzetten, zoals het kopen van een eigen woning. We vertrekken altijd vanuit een helder overzicht van jouw huidige en toekomstige financiële situatie. 

Ik teken verschillende scenario’s uit zodat je goed kunt inschatten hoe bepaalde variabelen of beslissingen de haalbaarheid van je financiële doelen kunnen beïnvloeden. Op die manier ben je beter voorbereid op onzekerheden. Misschien zul je door (onvoorziene) omstandigheden wel eens lastige keuzes moeten maken of knopen moeten doorhakken. Dat doe je dan op basis van realistische uitgangspunten en feiten. Op die manier blijf je in staat om goed onderbouwde, betere financiële beslissingen te nemen. Wil je hier graag meer over weten? Neem gerust contact met me op! 

Monique Londema CFP®, gecertificeerd financieel planner, m.londema@nlpa.nl